2024年から相続＆生前贈与　大きく変わります③

2024年相続税　タワーマンションが影響受ける事は必須

結婚相談所ワイドウッドマリアージュです。
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知合いで「タワマン」に住んでる人、結構います。
みなとみらいは、何年も前購入ですが、結構値上がってるそうです。
車の出し入れは、それはそれは、大変見たいですけどね・・・
知っておくと対策になりますね。
相続する時、強い税理士を用意するにも 重要だとしりました。
今日の話も、来年から激変するので、知っておく必要あります。

週刊ダイヤモンド 2023年7月15・22日号を紹介。
「相続＆生前贈与」改正前ラストチャンス！ の内容をお届けします。
結構な額を持ってると、相続税の金額、2024年から跳ね上がります。
その前に知識として、知っておいて欲しいものです。
P40 の「マンション節税包囲網」を紹介。

●大増税迫る！
マンション節税包囲網
国税庁が進めるマンション節税“つぶし”の全貌が6月下旬に明らかになった。
多くのタワーマンションが影響受ける事は必須だ。
マンション節税を取り巻く最新情報を明らかにする。

◎マンションも年内「駆け込み贈与」が得！
24年“タワマン増税”の全貌
タワーマン節税に国税庁のメスが入った。
2024年1月からマンションの相続税評価が大きく変わる。
その影響と「今年やるべき対策」について解説する。

「タワマン節税」封じの全貌がついに明らかになった。
6月30日、国税庁は有識者会議で議論してきたマンションの相続税評価の見直し案を公表した。
その内容を端的に表せば「マンションの評価額を、最低でも市場価格の6割の水準に引き上げる」というものだ。
そもそも、国が対策に乗り出したのは、近年マンションによる過度な節税が目立ってきたからだ。
そして昨年12月発表の2023年度の税制改正大綱に、マンションの相続税評価について「相続税法の時価主義の下、適正化を検討する」ことが明記された。
この時点からすでに“マンション増税”は規定路線となっていたのだ。
もともとタワマン節税が流行する背景にあるのは、相続税におけるマンションの評価額と市場価格との著しい乖離だ。

◎築年数、総階数・・・新評価案で採用 超重要な4指標
国税庁が発表した内容を少し細かく説明しよう。
今回の改正案の概要は、以下の通りだ。
評価乖離率は次の通り計算する。
①築年数× −0.033＋
②総階数指数（総階数÷ 33。1を超える場合は、1）×0.239＋
③所在階×0.018 ＋
④敷地持ち分狭小度（マンション1室の敷地利用権の面積÷専有面積）× −1.195 ＋3.220

評価乖離率が0.6分の1（約1.67）以下であれば、現行の評価額のまま、さらに評価乖離率が1未満となり、理論上の市場価格が評価額を下回ってしまう場合は、評価乖離率を掛けるだけとし、安い方の理論上の市場価格に合わせる。
乖離率を算定する手法として、築年数など四つの指標が組み込まれている。
この指標と係数は、国税庁が実際の取引事情などを基に統計的な手法で導き出したもので、各係数は固定資産税の評価の見直し時期に合わせて見直すことが示された。

◎タワーマン増税前の「駆け込み贈与」も有効な対策に
とはいえ、今回の改正による影響は大きそうだ。
乖離率が1.67倍を超えるマンションは、国税庁の下によれば、少なくとも75%以上に上る。
資産を多く持つ富裕層だけでなく、これまで相続税を納める必要がなかった中間層の影響及ぶ可能性があるのだ。
マンションなどの贈与は、贈与時の評価額によって行われる。
すなわち、評価額が上がる前のいまのタイミングで贈与による移転を進めておけば、高い評価額で算出される将来の相続税を減らす効果が見込めるというのだ。

◎簡単ツールであなたの物件をチェック
タワマン節税「危険度」判定
昨年話題を集めた「タワマン節税裁判」以来、自身の物件の心配をする人は後を絶たない・
「過度な相続税対策」のNGラインはどこにあるのか。
お手軽ツールでその判定をしよう。

今回のマンション評価改正のきっかけとなったのが、昨年4月に国税庁が勝訴した「タワマン節税裁判」だ。
もともと相続財産の評価額は「財産評価基本通達」の定めにより、路線価などを基に算出する。
だが、その評価額が実勢価格と懸け離れるなど著しく不適切な場合、国税庁には路線価によらない算定が可能と言う例外が存在する。

◎否認危険度は？
お手軽ツールで自身の物件を即判定

内容を簡単に説明する。
まず15点と評点が高く非常に重要なのが、本当に本人が購入したいと思っていたかどうかと言う「本人の購入意思」だ。
居住目的だけでなく投資目的でも構わないが、その不動産を「なぜ購入したのか」という本人の意思を証明できることが重要になる。
また、高い専門性が問われるだけに担当税理士が相続に強いかどうかも重要といえる。
最も望ましいのは、証明資料を残すために不動産の購入時点からの専門の税理士が付いていることだ。
だが、すでに購入後という人でも、申告時に戦える税理士に相談することで挽回可能だ。
意外に評点が低いのが「購入者の年齢」や「購入時期」などだが、これは一概に年齢だけで健康状態や判断能力などは判定できないと言う理由からだ。
また、亡くなるタイミングもコントロールできるものではないため、客観的な状況を示すそれ以外の項目の方が相対的に重要になる。
逆に言えば、比較的若い年代であっても、認知能力に問題があるなどして相続人主導で購入した場合は、裁判で不利になる可能性もあるということだ。

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