区分マンション投資は資産形成になるのか
- 自分磨き
- 男性向け
目次
- 物件概要
- ローンシュミレーション
- 感想
- ポイント
物件概要
福井県の結婚相談所、ハッピースマイルです。
大阪市中央区 駅徒歩5分
販売価格 1550万円
表面利回り 5.41％
想定年間収入 84.0万円（7.0万円/月）
築年数 2012年（築12年）
管理費 6,550円/月
修繕積立金 1,900円/月
※マンション写真は関係ありません
収益物件はこのような感じで表示されています。
そのほかにも購入後に発生する経費があります。
物件を購入すると入居者管理を不動産屋に委託するため【委託管理費】2,000/月
火事や地震に備えて【火災保険・地震保険】500円/月
退去後に壁紙や設備品【リフォーム費用】0円～10万円/1回
退去後に入居者を募集する費用【広告費】家賃の2ヶ月分/1回
1年に1回【固定資産税】6.5万円/年
物件取得した翌年【不動産取得税】10万円/1回
仲介物件の場合【仲介手数料】3％＋6万円
登記費用【司法書士報酬】4万円
表面利回りは5.41％ですが、実質利回りはいくらか計算してみましょう
仲介手数料・司法書士61万円＋1550万円＝物件価格1611万円
管理費＋修繕積立金＋委託管理費＋火災保険＋固定資産税＝毎月経費16,350円
家賃－毎月経費＝53,650円
実質利回り＝3.33％
その他、【リフォーム費用】【広告費】【不動産取得税】が発生します。
空室になれば空室期間中は家賃収入はありません。
不動産屋指定のローンであれば金利2％以内、オーバーローンがあるようです。
ただ、ローンで買えば数十万の手数料が増えます。
ローンシュミレーション
ローン費用を50万円とする
頭金11万円【1650万円】金利1.8％ 35年ローン 52,980円/月
家賃53,650円－ローン52,980円＝670円/月 8,040円/年
【投下資本収益率（ROI）】
8,040円/頭金110,000円＝利回り7.3％
実際の数字は変わってきますが、ざっくり簡単にシュミレーションしました。
キャッシュ：3.3％/利回り
ローン：7.3％/利回り
空室期間やその他費用を含め、投資対象となるかどうかは自身の環境によります。
感想
築1～10年、10年～20年、20年～30年と年代別に利回りが横並びで【歪み】がありません。
中古戸建だったり、中古一棟アパートは売り急ぎ物件や相続物件、値付け間違いで価格に【歪み】があります。
株式も定期的に暴落があり【歪み】を取れます。
この程度の利回りなら一切手間のかからない株式が楽ですね。
高配当の連続増配株を買えば、価格も上がり配当金も毎年増えます。
不動産は年々物件価値は下がり、家賃収入も下がります。
それでも投資でレバレッジを掛けられるのは不動産しかないので、資産形成を早めるのに有効なひとつの手段になります。
ローンで資産を買って、入居者がローンを払ってくれる。不動産は売却して初めて利益確定です。
P/Lばかりに目が行きますが、長期な視点でB/Sが重要です。
ポイント
〇価値が下がらなさそうなエリア
〇女性目線で選ぶ
〇自分が住みたい物件
〇【ROI】10％以上
空室になったら【セカンドハウス】として使う視点であれば気は楽ですね。
それぞれの環境は違いますので、自身にあった投資をしましょう。
区分マンション投資は投資の中のひとつにすぎません。ご参考までに。
